주택담보 대출 DSR 3단계 및 고정,변동 금리

주택담보 대출

 

★ 7월부터 적용되는 스트레스 DSR 3단계, 대출 한도 얼마나 줄어들까?

 

정부가 오는 7월부터 수도권 주담대를 대상으로 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 도입한다.

이는 대출자의 원리금 상환 능력을 보다 엄격하게 판단하는 제도다.
DSR은 소득 대비 부채 상환 비율을 의미한다. 은행 등 금융기관은 대출 심사 시 이 지표를 기준으로 대출 한도를 정한다. 

특히 1억 원 이상의 대출에 대해선 연간 원리금이 소득의 40%를 넘지 않도록 제한한다.
이번에 도입되는 스트레스 DSR 3단계는 기존 DSR 산정 방식에 가상 금리(스트레스 금리)를 추가한다. 

이는 향후 금리 인상 가능성까지 반영해 대출 한도를 사전에 줄이는 효과를 낳는다. 

변동금리 대출자의 경우 특히 더 강한 영향을 받을 수 있다.

예를 들면 현재 금리 기준으로 5억 원을 대출할 수 있었던 사람이 스트레스 금리 적용 이후 4억 원 수준으로 줄어들 수 있다는 것이다. 실제로 금융당국에 따르면 대출 가능 한도가 최대 1,200만 원 줄어들 수 있다는 분석도 나온다.

이처럼 대출을 계획 중이라면 스트레스 DSR 규제 강화에 따른 영향을 사전에 확인하는 것이 중요하다. 대출 이자 및 한도에 영향을 미치는 요소를 점검하고, 필요하다면 중도상환이나 갈아타기 대출 제도 활용도 고려해야 한다.

 

★ DSR이란?

 

DSR(Debt Service Ratio)은 개인의 연간 총소득 대비 원리금 상환액 비율이다.

얼마나 벌어서 얼마나 갚는지를 수치로 나타내며 현재 은행권에서는 원리금이 연소득의 40%를 넘지 않도록 제한한다.

DSR은 소득이 많아도 기존 대출이 많다면 신규 대출이 어렵도록 설계된 제도다.

 

 

★ DSR 단계별 적용 기준

 

* 1단계 : 총대출액이 2억 원 초과 시 적용

* 2단계 : 주택담보대출만 1억 원 초과 시 적용

* 3단계(2024년 7월부터) : 금리 인상 가능성을 고려해 스트레스 금리를 추가 반영해 산정

3단계에서는 현재 금리에 1~2%의 스트레스 금리를 더해 DSR을 계산한다. 변동금리 상품은 특히 더 엄격한 심사를 받게 된다.

예를 들어 지금은 연소득으로 5억 원 대출이 가능하더라도 3단계 적용 후에는 4억 원대로 줄어들 수 있다.

실제로 금융당국은 대출 한도가 최대 1,200만 원까지 줄어들 수 있다고 밝혔다.

★ 무엇을 준비해야 할까?
대출을 계획 중이라면 DSR 기준 변화에 따라 한도와 이자가 어떻게 바뀌는지 미리 확인해야 한다. 

기존 대출이 있다면 갈아타기 제도나 중도상환도 고려할 필요가 있다.

 

2025년 5월 주요 은행 주택담보대출 금리 비교

 

은행명	금리 범위 (연)	주요 특징
NH농협은행	4.20% ~ 6.10%	변동금리 기준, 5월 22일부터 우대금리 확대 적용 예정
신협	4.5% ~ 6.9%	조합별 상이, 지역마다 조건 달라 확인 필요
IBK기업은행	4.218% ~ 4.901%	5년/10년 주기형 변동금리, 직장인 우대 금리 있음
하나은행	4.4% ~ 5.8% (혼합금리)	최장 40년 만기 가능, 아파트 담보 기준
KB국민은행	약 4.0% ~ 5.5%	고정·혼합·변동 선택 가능, LTV 및 DSR 반영
우리은행	약 3.8% ~ 5.6%	다양한 금리 선택 가능, 디딤돌·보금자리 대출 병행
신한은행	4.3% ~ 5.9%	신용 등급 따라 우대금리 적용, 중도상환수수료 유예 있음
카카오뱅크	4.234% ~ 7.119%	모바일 신청 가능, 조건별 차등 금리 적용
토스뱅크	약 4.2% ~ 6.0%	100% 비대면 신청, 간편 인증 대출
한국주택금융공사	2.85% ~ 4.15%	디딤돌·보금자리 대출 제공, 정부 지원 상품 위주

 

쉬어가는 time

 

* DSR 3단계 규제(2024년 7월 시행 예정)
수도권 주담대 대상

스트레스 금리(기준금리 + 1~2%)를 반영해 대출 한도 감소 가능

소득 대비 원리금 상환 능력 강화

* 금리 선택 기준
변동금리는 초기 금리 낮지만 향후 상승 가능성 있음

고정금리는 예측 가능하나 초기 부담 크므로 목적에 따라 선택 필요

* 우대 조건 체크
급여 이체, 자동이체 등록, 카드 사용실적 등으로 최대 0.3~0.7% p 우대금리 적용 가능

변동금리 vs 고정금리 비교 분석

 

항목	변동금리	고정금리
기준	시장금리(기준금리 등)에 따라 주기적으로 변동	대출 기간 동안 금리 고정
초기금리	낮은 편 (단기적으로 유리)	상대적으로 높은 편
금리 변동 위험	높음 (금리 상승 시 부담 증가)	낮음 (금리 안정, 예측 가능)
적용 기간	통상 6개월~1년마다 재산정	3년, 5년, 10년 등 장기 고정
주요 대상자	단기 거주 계획, 초기 이자 부담 줄이고 싶은 사람	장기 거주 계획, 안정적 상환 원하는 사람
추천 시점	금리가 하락하거나 안정될 것으로 예상될 때	금리가 상승하거나 불확실성이 클 때

 

 

★ 변동금리 특징
* 시장금리에 연동되어 일정 주기(6개월~1년)마다 금리가 변동

* 초기 이자 부담이 낮아 단기 부담 최소화 가능

* 향후 금리 인상 시 상환 부담 증가 위험 있음

* 2024~2025년처럼 기준금리가 불안정한 시기엔 리스크 커짐

* 추천 대상 : 단기 보유, 금리 하락 예상,수시 갈아타기 계획 있는 대출자

 

★ 고정금리 특징
* 대출 실행 시점에 정해진 금리가 만기까지 동일하게 적용

* 금리가 상승하더라도 이자 부담 증가 없음

* 초기 금리가 상대적으로 높고, 금리 하락 시 손해일 수 있음

* 추천 대상 : 장기 거주, 고정 지출 선호, 금리 인상기 안전 추구

 

→ 변동금리 선택 시, 금리 상승 대비 여유 자금 필요
→ 고정금리는 심리적 안정감과 장기 계획에 유리

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