전세 계약 전 해야 할 일

★ 주변 매매가 및 전세가 확인
전세가가 적정한지 판단하려면 인근 지역의 매매가와 전세가를 먼저 확인해야 한다.

온라인 조회 방법

국토교통부 실거래가 공개시스템

한국부동산원 ‘부동산테크’

네이버 부동산, 직방, 다방 등 시세 정보 앱

현장 확인 방법

인근 부동산 공인중개사를 방문해 실제 시세를 직접 확인

★ 주택 임대차 표준 계약서 사용
표준 계약서를 사용하면 대항력, 우선변제권 등 임차인 보호에 필요한 정보가 포함되어 있어 전세 사기를 예방할 수 있다.

공인중개사에게 표준 계약서 사용을 요청

RTMS 시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드 

★ 등기부등본 확인으로 선순위 채권 파악

등기부등본의 ‘을구’ 항목을 통해 근저당권, 전세권 등 선순위 채권의 유무와 규모를 확인할 수 있다. 

선순위 채권이 많은 경우, 보증금 회수에 어려움이 생길 수 있다.

인터넷등기소(iros.go.kr), 무인민원발급기 등에서 열람 및 발급 가능

★ 임대인의 세금 체납 여부 확인
임대인이 세금을 체납한 경우 보증금보다 세금이 먼저 변제되므로 임차인의 보증금 보호가 어려워질 수 있다.

반드시 임대인의 동의를 받아 납세증명서를 확인해야 한다.

국세 : 세무서 또는 홈택스

지방세 : 주민센터 또는 위택스

★ 선순위 보증금 확인
다가구 또는 다세대 주택에서는 다수의 임차인이 존재할 수 있으므로 자신보다 선순위에 있는 확정일자를 받은 임차인의 보증금이 있는지 확인해야 한다.

주민센터에서 확정일자 부여 현황 열람 가능 (계약 전에는 임대인의 동의 필요)

★ 전입세대 열람
현재 주택에 전입해 있는 세대수를 확인하면 숨겨진 선순위 임차인의 존재 여부를 파악할 수 있다.

주민센터 방문 후 전입세대 열람 신청 가능

★ 전세 계약 후 체크리스트
* 임대차 신고
2021년부터 시행된 임대차 신고제에 따라 일정 금액 이상의 임대차 계약은 반드시 신고해야 한다.

신고 대상: 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과

신고 방법: 정부24, 부동산거래관리시스템 온라인 신고 또는 주민센터 방문

신고 시 확정일자가 자동으로 부여되어 우선변제권 확보 가능

* 전입신고
전입신고는 임차인의 대항력을 확보하기 위한 필수 절차다. 전입신고를 하지 않으면 보증금을 보호받을 수 없다.

신고 기한 : 입주 후 14일 이내 (미이행 시 최대 5만 원 과태료 부과)

신고 방법 : 정부24 또는 주민센터 방문 신고

* 전세보증금 반환보증 가입
임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관이 대신 반환하는 제도이다.

전세 사기 피해를 예방하는 데 효과적이다.

보증 한도

수도권 : 최대 7억 원

비수도권 : 최대 5억 원

가입 기관

주택도시보증공사(HUG)

주택금융공사(HF)

서울보증보험(SGI)

 

★ 점검표

항목	확인 여부
주변 시세 확인
표준 계약서 사용
등기부등본 확인
세금 체납 여부 확인
확정일자 및 전입세대 열람
임대차 신고 및 전입신고
전세보증금 반환보증 가입